Première séance du jeudi 16 juin 2005

228e séance de la session ordinaire 2004-2005

PRÉSIDENCE DE MME PAULETTE GUINCHARD-KUNSTLER,

vice-présidente

Mme la présidente. La séance est ouverte.

(La séance est ouverte à neuf heures trente.)

1

DROIT DE PRÉEMPTION DES LOCATAIRES
EN CAS DE VENTE D'UN IMMEUBLE

Suite de la discussion d'une proposition de loi

Mme la présidente. L'ordre du jour appelle la suite de la discussion de la proposition de loi présentée par Mme Aurillac et plusieurs de ses collègues relative au droit de préemption des locataires en cas de vente d'un immeuble (n^os 2063, 2364).

Discussion des articles (suite)

Article 2

Mme la présidente. Mardi matin, l'Assemblée a commencé l'examen des articles et s'est arrêtée à l'article 2.

Plusieurs orateurs sont inscrits sur cet article.

La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. L'article 2, qui a été introduit après l'achèvement de la rédaction par Mme Aurillac de sa proposition de loi, vient en quelque sorte régler, d'une manière très contestable, le différend qui s'est instauré entre le ministre du logement et les associations représentatives des locataires.

La loi de 1975 a introduit un dispositif permettant aux organismes représentatifs des propriétaires et des locataires, dans le cadre de la commission nationale de concertation, de régler les différends au moyen d'accords, au-delà même des intérêts contradictoires. La loi permettait aussi l'extension par décret de ces accords lorsqu'ils n'étaient pas contestés par une majorité des associations représentatives des locataires. C'est ce qui s'est produit avec l'extension de l'accord de 1998.

Lorsque ont commencé à s'exprimer dans notre hémicycle, à l'occasion de l'examen de la loi de finances, de nombreuses interrogations relatives aux ventes à la découpe, l'exigence de trouver des solutions législatives a été immédiatement écartée par le ministre, qui souhaitait renvoyer à l'accord le règlement de ces difficultés. Tel a été le sens des réponses apportées par M. Marc-Philippe Daubresse aux questions au Gouvernement de Patrick Bloche et Annick Lepetit. Pour nous, cependant, il était inconcevable qu'un accord collectif puisse instaurer des règles d'une portée manifestement législative, compte tenu des enjeux.

Tandis que le ministre assurait qu'une solution serait trouvée, les organisations représentatives des locataires, qui avaient exprimé leur crainte de ne pas pouvoir aboutir, n'ont pas jugé l'accord satisfaisant et ont contesté le dispositif proposé, rendant impossible l'extension de l'accord.

Le ministre, courroucé de n'avoir pas reçu l'adhésion des locataires - il ne s'agit pas de vous, madame la ministre, mais de votre prédécesseur -...

Mme Catherine Vautrin, ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Merci de le préciser ! (Sourires.)

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Lorsque M. Daubresse est courroucé, il le manifeste ! C'est une qualité rare, que nous avons en commun ! (Sourires.)

Il nous semble donc que le ministère est étroitement associé à l'introduction de cet article 2 qui dispose que, lorsqu'un accord est intervenu, le ministre peut l'étendre après avis des organisations. On comprend bien que le ministre pourra passer outre les oppositions éventuellement exprimées dans le cadre de la concertation et élargir, selon son bon vouloir ou selon sa conception personnelle et celle du Gouvernement, les solutions que l'accord collectif a tenté d'apporter.

En procédant ainsi, on tue la vocation de concertation de la commission nationale et on rend inopérants tous les processus qui avaient engagé ce processus de concertation. Il n'y a plus aucun intérêt, pour les associations représentatives - des propriétaires comme des locataires - de venir à la table de la concertation. Tout ce qu'elles peuvent faire est de s'efforcer d'emporter la conviction du ministre en faveur de leurs propres intentions.

Mme la présidente. Monsieur Le Bouillonnec, il faut terminer.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Je termine.

Nous considérons qu'il s'agit là d'un acte répressif, d'une punition à l'encontre des associations de locataires ou des collectifs qui, dans les immeubles, mènent actuellement le combat.

Mme la présidente. Monsieur Le Bouillonnec, veuillez conclure, vous avez largement dépassé le temps de parole qui vous était imparti.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Par ailleurs, on ne peut concevoir que des accords puissent ne pas reposer sur la volonté des organisations qui participent à leur discussion.

Mme la présidente. La parole est à Mme Annick Lepetit.

Mme Annick Lepetit. Comme vient de le rappeler à très juste titre Jean-Yves Le Bouillonnec, cet article n'existait pas dans la proposition de loi déposée par Mme Aurillac : il a été créé, puis adopté lors de la réunion de la commission des lois du 8 juin dernier.

Cet article est doublement condamnable. D'abord, parce qu'il remet en cause les règles de la concertation sociale, qu'il rend purement consultatif l'avis des associations qui siègent à la commission nationale de concertation, qu'il nie toute portée à la concertation. Avec ce texte, mesdames, messieurs les députés, vous allez saborder la concertation sociale en changeant les règles en cours de jeu, au détriment de ceux mêmes qui sont appelés à la concertation.

Ensuite, cet article est condamnable parce qu'il permet au Gouvernement de faire passer en force un accord collectif minoritaire, comme nous l'avons tous dénoncé sur les bancs de gauche lors de la discussion générale. Cet article va ainsi permettre au Gouvernement d'étendre l'accord du 16 mars 2005, refusé par la majorité des associations de locataires, qui le jugent à juste titre très insuffisant. Comme l'a rappelé M. Le Bouillonnec, nous avons d'ailleurs interrogé votre prédécesseur à plusieurs reprises sur ce sujet, madame la ministre.

Cet article revient aussi, d'une certaine manière, à nier l'existence d'associations de locataires aptes à participer à la négociation collective. Hier, celles-ci ont d'ailleurs largement exprimé la colère des locataires. A ce propos je rappelle que l'objet principal de la proposition de loi que nous avions déposée voici quelques semaines était avant tout de protéger les locataires. Or nous ne retrouvons pas cet esprit dans votre proposition de loi, notamment dans les changements qui lui ont été apportés à la dernière minute.

Enfin, parce qu'une majorité d'associations - trois sur cinq, je le répète, même si cette vérité vous déplaît - a refusé ce que proposaient le Gouvernement et les députés de l'UMP, et que vous proposez maintenant, monsieur le rapporteur, à savoir de supprimer toute possibilité de négociation.

Voici quelques mois, l'ancien ministre du logement, M. Daubresse, renvoyait aux organisations de bailleurs et de locataires la responsabilité de trouver une solution aux ventes à la découpe. Aujourd'hui, c'est le passage en force. Vous comprendrez que nous ne pouvons pas l'admettre.

M. Xavier de Roux. Puisqu'il n'y avait pas d'accord, il fallait bien sortir de cette situation !

Mme Annick Lepetit. Nous proposerons donc un amendement de suppression de cet article 2.

M. Xavier de Roux. Un amendement de blocage !

Mme Annick Lepetit. C'est vous qui bloquez !

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Madame la présidente, mesdames, messieurs les députés, je tiens d'abord à rappeler le contexte de notre discussion d'aujourd'hui. Il s'agit d'obtenir un texte équilibrer afin d'éviter la spéculation liée aux ventes à la découpe et à protéger les locataires, tout en respectant le droit de propriété inscrit dans notre Constitution.

Monsieur Le Bouillonnec, vous venez d'évoquer le rôle de la commission nationale de concertation, mais souvenez-vous du contexte dans lequel est intervenu l'accord du 16 mars dernier. Indiquer qu'il ne va pas assez loin revient à dire qu'il apporte déjà des réponses non négligeables, notamment pour les locataires de plus de soixante-dix ans ou fragilisés.

Mme Annick Lepetit. Cela existait déjà !

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Il prévoit ainsi leur maintien dans les lieux, jusqu'à trente mois selon l'ancienneté de l'occupation de leur logement. L'accord représente donc une avancée importante.

Depuis le 16 mars, nous nous trouvons dans une situation qu'on peut qualifier de blocage, car l'accord n'a pas été signé et l'extension est donc impossible.

Avec cet article 2, le Gouvernement propose, bien sûr, une concertation - car il est logique que les parties se retrouvent et puissent échanger - qui doit aboutir à un texte. Le Gouvernement devra alors pouvoir assumer un pouvoir réglementaires et prendre ses responsabilités pour rendre opposable le fruit des discussions, sachant qu'il est prévu de distraire, le cas échéant, certaines dispositions.

Il ne s'agit donc pas d'un passage en force, mais d'une négociation et d'une volonté d'aboutir. C'est ce qu'attendent nos concitoyens.

Mme la présidente. Nous en venons aux amendements à l'article 2.

Je suis d'abord saisie de deux amendements identiques, n^os 8 rectifié et 36.

L'amendement n° 36 n'est pas défendu et je vous indique, d'ores et déjà, mes chers collègues, que, sur le vote de l'amendement n° 8 rectifié, je suis saisi par le groupe socialiste d'une demande de scrutin public.

Le scrutin est annoncé dans l'enceinte de l'Assemblée nationale.

La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec, pour soutenir cet amendement.

Mme Martine Aurillac. Il vient d'être défendu !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Cet amendement s'inscrit dans la continuité des propos que Annick Lepetit et moi-même venons de tenir.

Il est tout de même singulièrement incohérent, madame la ministre, de dire, comme vous le faites, que c'est pour conforter un accord déjà intervenu que vous inscrivez dans la loi la faculté de passer outre à la volonté de ceux qui l'ont signé !

Ce texte est loin de protéger les locataires, comme vous ne cessez de le répéter. Il comporte certes des avancées, en reprenant certaines dispositions de l'accord, mais il reste insuffisant. L'association Consommation, logement et cadre de vie, la CLCV, une des associations de locataires signataires de l'accord, a jugé totalement inacceptable cette proposition de loi. Après que trois associations de locataires se sont opposées à l'accord, une de celles qui l'a signée la juge insuffisante. Cela ne vous gêne pas que quatre associations sur cinq affichent ainsi très clairement leur opposition au dispositif que vous voulez mettre en place ?

La raison en est que ce texte ne comporte aucun dispositif de protection des locataires qui ne peuvent pas se porter acquéreurs de leur logement, à l'inverse de la proposition de loi dont j'ai eu l'honneur d'être le rapporteur au nom du groupe socialiste, et à rebours de ce que nous ont demandé les organisations de locataires qui ont été auditionnées par la commission.

Voilà pourquoi nous proposons la suppression du deuxième alinéa de cet article, qui ne vise qu'à « fusiller » la concertation.

Mme la présidente. La parole est à M. le rapporteur pour présenter l'avis de la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l'administration générale de la République.

M. Christian Decocq, rapporteur de la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l'administration générale de la République. Après vous avoir écouté attentivement cher collègue, ainsi que le Gouvernement, j'aimerais que nous revenions au contenu et que nous abandonnions des postures formelles, même si je peux comprendre la logique de votre point de vue, notamment en ce qui concerne votre dernière intervention.

En effet la réponse est tout entière dans l'accord. On peut comprendre le droit d'opposition, d'autant qu'il a été quelquefois exercé par les bailleurs eux-mêmes. Nous sommes donc en vérité dans une situation de blocage, dans laquelle on doit faire prévaloir l'intérêt des locataires. Autrement dit nous devons nous attacher au contenu du « flacon », si j'ose dire, plus qu'au flacon lui-même, et plus à l'essence qu'à l'existence, si vous me permettez cette référence philosophique. (Sourires.)

C'est pourquoi je veux revenir au contenu de cet accord, qui apporte une plus-value incontestable. Excusez du peu : plus d'informations, et pas n'importe lesquelles, puisqu'il s'agit, je le rappelle à l'intention de l'ensemble de nos collègues, de la communication du récapitulatif des travaux réalisés et de la prise en charge par le bailleur des dépenses d'amélioration des travaux ; prorogation du bail à raison d'un mois par année de présence dans le logement ; transmission du droit au bail aux personnes pacsées et à leurs descendants et ascendants. De plus la sanction de l'inexécution est aggravée.

L'obligation d'information est donc renforcée. Le délai laissé aux locataires est allongé. Le dispositif de protection des personnes fragiles est conforté, ainsi que la sanction de l'inexécution. Si certains s'opposent au texte en dépit de toutes ces avancées, cette opposition est minoritaire, puisqu'elle est le fait de trois sur dix, et non cinq, parties aux discussions. On ne peut donc pas affirmer que cette opposition est majoritaire, même s'il faut la respecter, c'est-à-dire savoir ce qu'elle veut.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. La protection des locataires !

M. Christian Decocq, rapporteur. Ce qu'elle veut, c'est l'interdiction du congé pour vente dans le secteur II, c'est-à-dire une protection définitive des locataires qui ne peuvent pas acheter. Pardonnez-moi, cher collègue, mais nous entrons là dans un débat qui n'est pas qu'économique ou même culturel, mais idéologique puisqu'il s'agirait de remettre en cause le droit de propriété, qui reste, que je sache, un des piliers juridiques de notre société de liberté.

C'est pour toutes ces raisons que la commission est défavorable à votre amendement.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Je rappelle, dans le droit-fil de ce que nous avons évoqué mardi dernier, que ce texte vise à réaliser un équilibre entre les intérêts du propriétaire, ceux du locataire qui peut devenir propriétaire et ceux du locataire qui ne le peut pas.

Supprimer cette disposition reviendrait à amputer le texte de toutes les dispositions qui permettront précisément de répondre à l'attente des locataires. C'est pourquoi le Gouvernement est défavorable à cet amendement.

Mme la présidente. La parole est à Mme Martine Aurillac.

Mme Martine Aurillac. Vous venez, monsieur Le Bouillonnec, d'user d'une dialectique assez subtile pour défendre votre position. Je peux, comme le rapporteur, comprendre la logique de votre point de vue, mais je ne juge pas très honnête de réécrire l'histoire à votre manière. (Murmures sur les bancs du groupe socialiste.)

Puisque vous souhaitez revenir sur le passé, mon cher collègue, je vous rappelle que j'ai déposé cette proposition de loi en janvier, avant que le groupe socialiste n'ait déposé la sienne, pour mettre fin à un mécanisme extrêmement pervers. Je souhaitais protéger les locataires, au moyen d'un dispositif équilibré, de la cascade de plus values sur les ventes réalisées par les intermédiaires. Mais, comme vous l'avez rappelé, M. Daubresse avait préféré laisser la négociation des partenaires traiter de ce sujet, choix que je trouve tout à fait logique et gage d'efficacité.

Grâce aux bons offices de M. Daubresse, qui a manifesté, je tiens à le rappeler, beaucoup de bonne volonté à cette occasion, la négociation des partenaires a abouti à l'adoption d'une convention. Je ne reviendrai pas sur tous les points de cette convention qui ont été rappelés par Mme la ministre et notre rapporteur. Je veux simplement souligner qu'elle comporte des dispositions de protection extrêmement utiles.

Il faudrait donc savoir ce que vous voulez, mon cher collègue. Soit vous voulez qu'on abandonne cet article, soit vous voulez protéger les locataires. Soyez cohérent : cet article permettra d'étendre le bénéfice de cette convention, qui a été dénoncée, non par les bailleurs, mais par certaines associations de locataires.

Je proposerai en outre, par le biais d'un amendement que je défendrai ultérieurement, une protection supplémentaire au bénéfice des locataires.

Mme la présidente. La parole est à Mme Annick Lepetit.

Mme Annick Lepetit. Je serai rapide, madame la présidente.

Mme la présidente. Je vous remercie.

Mme Annick Lepetit. Depuis mardi dernier, monsieur le rapporteur, vous ne cessez de nous opposer le contenu de l'accord. Je vous réponds d'abord que s'il est si parfait, je ne vois pas pourquoi les associations de locataires s'y sont majoritairement opposées.

Je vous rappelle ensuite une évidence que je ne devrais pas avoir à souligner ici, mais vous m'y contraignez : nous sommes les législateurs, et nous travaillons actuellement à l'élaboration d'une loi. Vous n'avez donc pas à nous opposer un accord quand vous êtes le rapporteur d'un tel texte.

Étant donc de nature législative, les modifications que vous proposez auront des incidences, non seulement sur l'accord du mois de mars, mais également, ce qui est l'essentiel, sur les accords à venir. Cela signifie qu'on pourra dorénavant passer outre l'avis de la majorité des associations. C'est pourquoi j'ai parlé de passage en force.

Madame Aurillac vous ne pouvez pas revendiquer ces dispositions, puisqu'elles ne se trouvaient pas dans la fameuse proposition de loi dont vous avez rappelé que vous l'aviez déposée avant la nôtre. À ce propos, rien d'étonnant à cela : même quelqu'un de relativement neuf dans cet hémicycle, comme je le suis, a remarqué que le groupe UMP bénéficiait d'un plus grand nombre de niches parlementaires que le groupe socialiste.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. C'est le fait majoritaire !

Mme Annick Lepetit. Par conséquent, si votre proposition de loi avait été agréée par la majorité des collègues de votre groupe et de la commission des lois, elle aurait été examinée avant la nôtre, ce qui n'a pas été le cas. (Protestations sur les bancs du groupe de l'Union pour un mouvement populaire.)

M. Daniel Prévost. Hors sujet !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Non, excellent !

Mme la présidente. Nous allons maintenant procéder au scrutin qui a été annoncé dans l'enceinte de l'Assemblée nationale.

Je vais donc mettre aux voix l'amendement n° 8 rectifié.

Je vous prie de bien vouloir regagner vos places.

.......................................................................

Mme la présidente. Le scrutin est ouvert.

.......................................................................

Mme la présidente. Le scrutin est clos.

Voici le résultat du scrutin :

Nombre de votants 29

Nombre de suffrages exprimés 29

Majorité absolue 15

Pour l'adoption 4

Contre 25

L'Assemblée nationale n'a pas adopté.

Nous en venons à l'amendement n° 25.

La parole est à Mme Martine Aurillac, pour le soutenir.

Mme Martine Aurillac. Il s'agit d'un amendement rédactionnel.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Christian Decocq, rapporteur. Favorable.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Favorable.

Mme la présidente. Vous voulez prendre la parole sur un amendement rédactionnel, monsieur Le Bouillonnec ?

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Bien sûr, madame la présidente. Je vous rappelle que, mardi dernier, on a, par le biais d'un amendement prétendument rédactionnel, modifié le régime de la vente en bloc, ouvrant ainsi d'entrée la possibilité de contourner la loi. Il suffira en effet de diviser l'opération de vente pour éviter l'application de l'accord et de votre loi. Ce sera très simple ! C'est dire combien un amendement rédactionnel peut être chargé d'intentions, la plupart du temps inavouées.

Je rappelle aussi que ce texte n'a pas pour finalité de permettre à Mme la ministre de donner son aval à l'accord ; elle n'a pas besoin de nous pour cela. Nous sommes en train de débattre d'un texte qui permettra à l'avenir au ministre en charge du logement de se passer de l'accord de la commission nationale de concertation. C'est en cela que ce dispositif est inacceptable, et non en ce qui concerne le projet particulier de vente à la découpe, non plus qu'en ce qui concerne le processus de concertation.

Cet amendement vide totalement de son contenu la faculté ouverte par la loi de 1975, qui permettait aux propriétaires et aux locataires de régler de façon conventionnelle leurs situations respectives. C'est pour cela que cette proposition demeure inacceptable pour nous, et vous verrez, dans les prochaines semaines, que les organisations syndicales considéreront cela comme une agression caractérisée.

Mme Annick Lepetit. Très juste !

Mme la présidente. La parole est à M. le rapporteur.

M. Christian Decocq, rapporteur. Je voudrais, monsieur Le Bouillonnec, sans revenir sur le fond de votre argumentation, m'arrêter tout de même sur un point qui m'a particulièrement choqué.

Selon vous, apparemment, toute procédure consultative est inutile. (Protestations sur les bancs du groupe socialiste.) C'est pourtant exactement votre argument !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Je ne parle que de votre amendement !

M. Christian Decocq, rapporteur. Nous permettons au contraire aux oppositions de s'exprimer.

Vous semblez ignorer le monde dans lequel nous vivons, qui compte des milliers d'organismes consultatifs, dont l'influence est extraordinaire dans notre démocratie d'opinion. Loin de l'ignorer, en réalité, vous l'avez parfaitement compris puisque vous passez tant de temps à discuter d'un amendement rédactionnel.

M. Xavier de Roux. Très bien, monsieur le rapporteur !

Mme la présidente. La parole est à Mme Martine Billard.

Mme Martine Billard. J'avais l'impression que la tendance était plutôt de reconnaître un droit d'opposition à la majorité, dans les relations du travail par exemple. Or ce texte revient sur ce droit dans le secteur du logement, où il existait déjà, pour le réduire à une simple consultation. Je ne vois pas où est le progrès.

En ce qui concerne plus précisément cet amendement, je veux m'arrêter sur son caractère prétendument rédactionnel. J'aime cette utilisation du vocabulaire législatif ! Ainsi parler des « organisations représentatives des bailleurs », plutôt que « des organisations représentatives des bailleurs d'un secteur », ne serait rien d'autre qu'une petite précision rédactionnelle.

J'aimerais d'abord qu'on définisse le « secteur ».

S'agira-t-il de la commune ou de portions de communes ? Va-t-on charcuter le territoire en secteurs ? Franchement, assumez ! Expliquez-nous ce que cela signifie et ne vous réfugiez pas derrière le prétexte que ce serait un amendement rédactionnel, monsieur le rapporteur. Tout le monde a intérêt à savoir pourquoi, tout à coup, on passe des organisations représentatives des bailleurs aux organisations représentatives des bailleurs d'un secteur.

Mme la présidente. La parole est à M. le rapporteur.

M. Christian Decocq, rapporteur. C'est exactement l'inverse que nous proposons, madame Billard.

M. Xavier de Roux. Tout à fait !

M. Christian Decocq, rapporteur. J'ai l'impression qu'on nous fait un procès d'intention (Protestations sur les bancs du groupe socialiste) mais je ne veux pas y croire.

M. Xavier de Roux. Elle n'a pas compris, mais ce n'est pas grave !

M. Bernard Debré. Ça va, on ne va pas y passer trois heures !

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 25.

L'amendement n'est pas adopté. (Protestations sur les bancs du groupe de l'Union pour un mouvement populaire.- Exclamations sur les bancs du groupe socialiste.)

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Il n'est pas adopté !

M. Daniel Prévost. Si !

Mme la présidente. Mes chers collègues, j'appelle votre attention sur le fait qu'une seule personne a voté pour : Mme Aurillac. (Protestations sur les bancs du groupe de l'Union pour un mouvement populaire.)

M. Bernard Pousset. J'ai voté pour !

Mme Hélène Tanguy. Moi aussi !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Non, il n'est pas adopté, madame la présidente ! (« Mais si ! » sur les bancs du groupe de l'Union pour un mouvement populaire.)

Mme la présidente. Je peux vous assurer que seule Mme Aurillac a voté pour ! (Protestations sur les bancs du groupe de l'Union pour un mouvement populaire.)

De toute façon le Gouvernement a des possibilités de revenir sur la question.

M. Daniel Prévost. Mais nous l'avons voté !

Mme la présidente. Je vous assure que j'ai regardé qui a voté. J'applique la règle. Il n'est pas adopté. Je vous ai d'ailleurs plusieurs fois demandé d'être attentifs.

Le Gouvernement a des procédures à sa disposition.

M. Xavier de Roux et M. Jean-Marc Roubaud. Suspension de séance !

M. Bernard Debré. On a voté, madame la présidente !

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec, pour défendre l'amendement n° 5.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Cet amendement devrait tomber, madame la présidente.

Mme la présidente. Je peux donc considérer qu'il est retiré.

La parole est à M. le président de la commission.

M. Xavier de Roux. On est perdu !

Mme Martine Aurillac. Je demande la parole.

Mme la présidente. Non, on n'est pas perdu !

Il n'est pas question de remettre pas en cause ce qui a été décidé. Si le Gouvernement souhaite que l'amendement n^o 25 revienne en discussion, il pourra demander une seconde délibération ; vous le savez, madame Aurillac.

M. le président de la commission des lois, vous avez la parole puisque vous me l'avez demandée.

M. Philippe Houillon, président de la commission. Non, je n'ai pas demandé la parole à ce moment du débat. J'ai simplement réagi à l'instant pour vous indiquer que vous n'aviez pas vu que j'avais voté pour l'amendement n° 25. Je le confirme.

J'avais auparavant demandé la parole pour m'exprimer, mais juste avant le vote de l'article 2. Or nous n'en sommes pas encore arrivés là puisqu'il reste un amendement à examiner.

Mme la présidente. Non, il n'y a plus d'amendement à examiner sur l'article 2. C'est pourquoi je vous donne la parole.

M. Philippe Houillon, président de la commission. Je tiens, au nom de la commission des lois, à faire une intervention technique sur le 2° de l'article 2.

Il tend à instituer une amende civile de façon à sanctionner le bailleur qui n'aurait pas respecté les dispositions obligatoires d'un accord. Je suis favorable au texte, sur le fond et sur l'objectif poursuivi. Je le voterai donc, en espérant qu'on verra mon vote !

M. Xavier de Roux. Oui !

M. Philippe Houillon, président de la commission. Cela étant, je souhaite que l'on profite de la navette pour retravailler le texte, car la notion d'amende civile y est employée de manière juridiquement peu orthodoxe, c'est le moins qu'on puisse dire. En effet l'amende civile est prévue par le code de procédure civile pour permettre au juge de sanctionner le plaideur qui engage abusivement des actions alors que l'amende tout court est une notion pénale. Or nous ne sommes pas dans ce registre. 

Par conséquent, je souhaite, au nom de l'orthodoxie juridique, à laquelle la commission des lois est attachée, que nous puissions chercher une meilleure définition lors de la navette.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'article 2.

(L'article 2 est adopté.)

Après l'article 2

Mme la présidente. Dans l'intérêt de la discussion, les amendements n° 28, deuxième rectification, de Mme Aurillac et n^o 27 rectifié, de M. le rapporteur, portant articles additionnels après l'article 2, sont réservés jusqu'à l'examen de l'amendement n° 1 de M. Bernard Debré à l'article 3, avec lequel ils seront mis en discussion commune.

Nous en venons donc à l'amendement n° 31.

La parole est à Mme Martine Billard, pour le soutenir.

Mme Martine Billard. Cet amendement est très important puisqu'il propose qu'aucun congé pour vente ne puisse être donné dans les six ans consécutifs à l'achat en bloc d'un immeuble indivis d'au moins dix logements, ou après sa mise en copropriété.

En effet, compte tenu de la spéculation immobilière qui sévit aujourd'hui, on n'est pas à l'abri, après avoir protégé des locataires, notamment ceux âgés de soixante-dix ans et plus, les personnes fragiles ou les personnes à faibles revenus, d'une deuxième vente. Or, dans ce cas, il n'y aurait plus de protection. Il faut donc absolument introduire cette protection de façon à éviter des ventes spéculatives consécutives qui viseraient à contourner la future loi.

Il s'agit de mieux protéger les personnes que vous avez vous-même identifiées. Même si, pour ma part, je juge insuffisantes les protections prévues, il faudrait au moins qu'elles soient efficaces. Nous savons en effet que, malheureusement, déjà aujourd'hui dans les cas de congés pour vente - non pas dans les ventes individuelles de petits propriétaires qui ont absolument besoin de reprendre son bien, mais dans celles touchant plus d'un appartement - sont utilisées certaines méthodes pour faire partir les locataires : exercer des pressions sur les personnes âgées, faire peur aux locataires, commencer des travaux qui, souvent d'ailleurs, ne respectent pas la législation sur les conditions de travail et de sécurité sur les chantiers.

Il est vrai que tout cela n'est pas conforme à la loi, mais ça existe. Les locataires ont souvent du mal à se battre contre de telles méthodes. Essayons donc d'empêcher qu'une autre méthode ne s'y ajoute : celle des ventes en cascade de façon à contourner la loi.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Christian Decocq, rapporteur. Chère collègue, le sujet en cause correspond à une demande, avec un grand « D », des locataires. Nous sommes au cœur du sujet : la suppression du congé pour vente. Nous avons déjà répondu à cette demande par l'article 1^er.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Exactement !

M. Christian Decocq, rapporteur. Au fond, vous donnez ainsi votre accord à l'article 1^er puisque, pour l'engagement locatif de six ans, l'affaire est réglée.

En fait la question est de savoir ce qu'il en sera pour ceux qui ne l'auront pas souscrit. En l'espèce il faut être réaliste : vous ne pouvez pas à la fois être à la fenêtre et vous regardez passer dans la rue.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Joli !

M. Christian Decocq, rapporteur. S'agissant de la copropriété, je pense que l'amendement n° 28, deuxième rectification, satisfera votre demande.

L'avis de la commission est donc défavorable car j'estime que cet amendement est déjà satisfait.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Le Gouvernement est défavorable à l'amendement puisque, comme vient de le souligner remarquablement le rapporteur, il est effectivement satisfait par l'article 1^er.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Il est inexact de prétendre que l'article 1^er protège le locataire. En fait il ouvre l'alternative suivante : soit l'acquéreur en bloc s'engagera à maintenir le rapport locatif pendant six ans, soit il y aura exercice du droit de préemption. En ce cas quelle sera la situation de tous les locataires qui ne pourront pas acheter ? Nous posons le problème depuis le début de l'examen de ce projet de loi et nous répétons que l'article 1^er ne permettra pas d'assurer aux locataires le maintien du rapport locatif puisqu'il n'est prévu, dans la proposition de loi, que pour les achats en bloc.

Nous le disons ; les associations de locataires l'ont dit ; et cela est répété dans cet amendement, qui est dans la ligne de ceux que nous avons déposés. Certains occupants bénéficieront du droit de préemption que vous instaurez par l'article 1^er - nous avons reconnu que cela était intéressant -, mais ceux qui ne pourront pas acheter bénéficieraient seulement de la protection que leur apporteraient des dispositions comme celle de Mme Billard.

Si son amendement n'est pas adopté, il n'y aura, dans le dispositif législatif que vous mettez en place, aucune protection du locataire qui ne pourra pas acheter. C'est pourquoi cet amendement est pertinent. Il est le seul moyen de garantir au locataire qui n'achète pas un maintien dans les lieux pendant une certaine durée.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 31.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Article 3

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec, inscrit sur l'article.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. L'article 3 de la proposition de loi précise que le non-respect de l'une des dispositions obligatoires relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 de la loi du 23 décembre 1986, et rendu obligatoire par décret, peut donner lieu à l'annulation de ce congé. Je tiens à rappeler qu'il s'agit d'une disposition essentielle qui met en œuvre des processus jurisprudentiels. Il faut donc évidemment que le législateur soit attentif à ce qui pourra se passer lors de l'application de la loi.

L'accord collectif de 1998 ne comportait pas de sanction pour non-respect de ces prescriptions. La jurisprudence a dû répondre à la question de savoir dans quelles conditions le non-respect de cet accord pouvait affecter la validité des actes. Au terme de constructions jurisprudentielles un peu complexes, la Cour de cassation a confirmé que le non-respect d'une obligation légale ou conventionnelle entraînait la nullité des congés. Cette jurisprudence est sensée acter l'ensemble du dispositif.

L'accord conclu il y a quelques mois, qui sera apparemment étendu - madame la ministre le laisse largement entendre -, prévoit des modalités de sanction pour non-respect d'un certain nombre de ses prescriptions, mais pas de toutes. Il cite très précisément les points sur lesquels il y aura nullité du congé.

Or, si l'on veut donner à ces accords la force que leur attachent d'ailleurs le Gouvernement et la majorité, il ne faut pas prendre en compte seulement leurs conditions obligatoires, mais il est également indispensable de faire en sorte que le non-respect d'une seule de leurs dispositions suffise à entraîner la nullité du congé, conformément au sens de la jurisprudence et, manifestement aussi, au sens que vous attachez à la convention. Sinon, au vu de l'accord, les infractions aux dispositions relatives à l'information du locataire occupant ne seraient pas sanctionnées par la nullité du congé.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Des amendements ont été déposés à ce sujet !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. En termes juridiques, il n'y a pas de sanction, madame la ministre. On serait dans la situation aberrante suivante, que sans nul doute vous ne recherchez pas mais qui serait l'effet de la rédaction de votre amendement : vous souligneriez la nécessité d'informer le locataire, le poids de l'accord dans l'information du locataire, mais si le propriétaire ne respectait pas ces règles d'information, le congé qu'il aurait délivré ne serait pas nul. Nous considérons donc qu'il est juridiquement préférable que toutes les dispositions de l'accord intervenu, et qui sera étendu par décret, puissent avoir pour effet la nullité du congé en cas de non-respect.

Mme la présidente. J'en viens à trois amendements, n^os 1, 28 deuxième rectification et 27 rectifié, ces deux derniers, déposés après l'article 2, ayant été précédemment réservés, pour être soumis à une discussion commune.

La parole est à M. Bernard Debré, pour soutenir l'amendement n° 1.

M. Bernard Debré. Mon amendement a pour objet de supprimer la possibilité, pour un bailleur institutionnel, de donner un congé pour vente, si ladite vente n'est que spéculative. Il réglerait le problème posé par la vente par lots et pourrait satisfaire les locataires sans pénaliser outre mesure les bailleurs institutionnels.

En effet, l'objet principal et le fondement même de l'existence des bailleurs institutionnels étant de détenir des biens immobiliers, il n'est pas question ici de toucher à ce droit de propriété. Cette interdiction n'empêchera pas le processus de rotation naturelle des locataires des bailleurs institutionnels. Certains de ces derniers ne trouveront rien à redire à ma proposition : ceux qui gardent en mémoire leur raison d'être. Ils accepteront donc cette interdiction de la mise en congé pour vente, sachant que la vente interviendra en temps voulu.

Cet amendement vise à enrayer la spéculation et ne concerne que les bailleurs institutionnels car certains veulent, par cette vente, transformer des logements en bureaux. Beaucoup de villes sont touchées. Paris, en particulier, doit continuer à accueillir les gens qui vivent et travaillent en son sein.

Il est évident, enfin, que les locataires qui souhaiteraient acheter leur appartement conservent leur droit de préemption, comme le propose la proposition de loi que nous examinons en ce moment.

Mme la présidente. La parole est à Mme Martine Aurillac, pour soutenir l'amendement n° 28 deuxième rectification.

Mme Martine Aurillac. Je fais observer que si mon amendement est en discussion commune avec celui de M. Bernard Debré, c'est pour une raison de procédure. En effet, s'il était adopté, il ferait tomber le mien en raison de son deuxième alinéa.

Vous aurez compris, mes chers collègues, que je suis défavorable à cet amendement de notre collègue (Sourires) car, selon moi, il encadre de façon beaucoup trop brutale les ventes des bailleurs institutionnels, qui ne sont pas, au demeurant, les seuls en cause puisque sont concernées des banques et des compagnies d'assurance mais aussi des mairies : dois-je rappeler le cas assez particulier de la ville de Lyon ?

Mon propre amendement qui tendait initialement à introduire un article additionnel après l'article 2, complète la protection des locataires. Sur cette question très complexe, nous avons souhaité, en plus de l'extension de la convention du 16 mars dernier qui comporte - Mme la ministre et M. le rapporteur s'en sont fait l'écho - des mesures extrêmement protectrices et qui sont en tout cas - cela a été reconnu - des avancées extrêmement importantes, donner une lisibilité simple et forte à cette protection.

Ainsi, en cas de vente par lots, tous les locataires bénéficieraient d'un délai minimum de deux ans pour se retourner. Pour autant, soyons clairs : il ne s'agit pas d'ajouter deux ans à la durée du bail. Je souhaite vivement que mon amendement soit accepté.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité et M. Philippe Houillon, président de la commission. Très bien !

Mme la présidente. Effectivement, madame Aurillac, l'amendement de M. Debré proposant la suppression du congé pour vente, il fallait le mettre en discussion avec les deux autres, car s'il était adopté, ceux-ci tomberaient.

La parole est à M. le rapporteur, pour soutenir l'amendement n° 27 rectifié.

M. Christian Decocq, rapporteur. Je souhaite, moi aussi, à titre personnel, car la commission n'a pas examiné les deux autres, que l'amendement de notre collègue Bernard Debré ne soit pas adopté.

Celui de Mme Aurillac est très intéressant puisqu'il correspond à notre volonté, non pas politique mais quasiment philosophique, de rechercher un équilibre - ce que nous faisons depuis mardi, jour où nous avons engagé ce débat - entre locataires et propriétaires. On sait que, par définition, un équilibre est toujours chose fragile. L'amendement de Mme Aurillac contribuerait à le renforcer. Voilà pourquoi j'y suis très favorable.

C'est d'ailleurs dans le même esprit que je présente l'amendement n° 27 rectifié, qui est le corollaire du dispositif prévu à l'article 1^er, en ce qu'il permet de mettre en cohérence la durée du bail avec l'engagement de l'acquéreur de maintenir l'immeuble sous statut locatif pendant six ans. Cet amendement est, lui aussi, une contribution à la recherche de l'équilibre, en créant un espace de négociation qui pourrait permettre de conforter l'engagement locatif de six ans.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement sur ces trois amendements ?

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Si je comprends bien l'intention de Bernard Debré, je trouve son amendement trop restrictif. Quant à celui de Mme Aurillac, il apporte une lisibilité intéressante au texte et assurerait en quelque sorte une prorogation de deux ans, de nature à rassurer les locataires et à maintenir cet équilibre que nous recherchons. L'amendement du rapporteur relève d'ailleurs de la même logique. C'est la raison pour laquelle le Gouvernement y est favorable.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. La pertinence de l'amendement de Mme Aurillac est incontestable. Moi-même, j'avais d'ailleurs, à l'article 1^er, proposé que le processus du rapport locatif soit maintenu pendant douze ans, s'agissant du transfert intégral du patrimoine à un acquéreur qui le maintiendrait en locatif.

Quant à garantir l'achèvement du bail, nous y sommes favorables bien sûr, mais nous pensons que le dispositif présenté ne va pas assez loin. Voilà pourquoi l'un de nos amendements propose la reconduction du bail, seul moyen, selon nous, de protéger parfaitement le locataire, quel que soit le moment où le congé est donné, en lui assurant un délai suffisant.

Pour ce qui est de l'amendement de M. Decocq, il ne présente aucun intérêt, dans sa rédaction actuelle dans la mesure où il prévoit seulement que les baux « peuvent » être expressément reconduits. En effet cette formulation ne donne aucune force contraignante au dispositif. Il faudrait écrire : « doivent ».

Ces deux amendements, contribueraient incontestablement à la protection des locataires, mais imparfaitement. La solution de Mme Aurillac présente l'inconvénient de limiter le temps de prolongation du bail et celle de M. Decocq n'aurait d'intérêt que s'il acceptait d'en modifier l'écriture, comme je l'ai indiqué, pour y introduire une contrainte.

Mme la présidente. La parole est à Mme Martine Billard.

Mme Martine Billard. Je formule la même demande.

Nous progressons certes, mais à petits pas.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Qui permettent quand même d'avancer !

Mme Martine Billard. Il faut bien que ces petits pas servent à quelque chose. Or, si l'on écrit que les baux « peuvent » être reconduits, la majorité des bailleurs décidera de ne pas le faire. Il faut effectivement les contraindre.

Quant à l'amendement de M. Bernard Debré, il me semble qu'il couvre le cas des sociétés d'économie mixte, des collectivités locales, autant que des sociétés d'assurance. Ce pourrait donc être une piste intéressante et je regrette que ses collègues de la majorité ne le suivent pas.

Si l'on se contente de « petits pas », les deux ans proposés ne vont protéger que quelques personnes, celles qui arriveront en fin de bail. Mais deux ans, cela passe vite, et c'est bien peu pour trouver une solution, surtout à Paris. Je préfère donc l'amendement de nos collègues socialistes qui est plus protecteur.

Mme la présidente. La parole est à M. le rapporteur.

M. Christian Decocq, rapporteur. Si mes collègues socialistes proposaient de sous-amender mon amendement, en remplaçant le mot « peuvent » par le mot « doivent », j'en serais d'accord.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Je veux nuancer les propos que j'ai tenus sur ces amendements.

Si je comprends bien l'amendement de M. Decocq, on dérogerait aux règles de durée des baux, trois ans pour les personnes physiques, six pour les personnes morales : il y aurait un renouvellement obligatoire mais pour une durée qui pourrait être « inférieure à celle prévue par l'article 10 de la présente loi ». À mon avis, il faudrait combiner les deux textes, sans quoi on n'assurera pas suffisamment la protection aux locataires. Du coup, la proposition de Mme Aurillac, en garantissant deux années, apparaît comme une avancée considérable.

Il y a là un vrai problème. Je ne suis pas certain que nous comprenions bien la portée de ces deux amendements déposés au dernier moment, et de leur cumul. Pour ma part, je vais donc proposer à mon groupe de s'abstenir sur leur vote.

Mme la présidente. La proposition de M. le rapporteur n'ayant pas été suivie, l'amendement n° 27 rectifié reste donc en l'état.

Je mets aux voix l'amendement n°1.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 28 deuxième rectification.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 27 rectifié.

(L'amendement est adopté.)

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec, pour présenter l'amendement n° 14..

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. En fait je vais défendre une série d'amendements qui portent sur la situation des marchands de biens. Pour ne pas prolonger le débat, madame la présidente, et si vous en êtes d'accord, je présenterai d'abord en même temps les amendements n^os 14, 6 et 2.

Mme la présidente. Je vous en prie, mon cher collègue.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Dès lors que les marchands de biens interviennent, le processus spéculatif est au cœur de la stratégie. Nous proposons que leur statut soit clairement défini par la loi afin que cette profession, très importante dans le processus commercial du patrimoine immobilier, réponde à des règles juridiquement fiables et que les comportements déviants soient sanctionnés. Il n'y a actuellement aucune règle spécifique et l'appellation de « marchand de biens » regroupe tous les intermédiaires entre vendeurs et acheteurs. Cette situation n'est pas acceptable.

L'amendement n° 14 vise à ce que le marchand de biens ne puisse intervenir dans le processus de vente à la découpe que s'il est bailleur. Dans ce cas, ce dernier tomberait sous le coup de la future loi ou de l'accord collectif. En revanche toute personne qui ne serait pas bailleur serait écartée de cet accord. Cela répond d'ailleurs à l'une des critiques portée par les associations de locataires. Si le décret du Gouvernement ne visait que ceux qui sont dans le rapport locatif, un marchand de biens qui ne serait pas bailleur pourrait réaliser l'opération spéculative sans se voir opposer les dispositions protectrices.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Christian Decocq, rapporteur. La stigmatisation des marchands de biens a déjà été évoquée lors de la discussion générale et elle sert de nouveau de fondement aux amendements n^os 15, 12, 13 et 16.

N'y voyez aucune ironie, mon cher collègue, mais je vous invite amicalement à vous rendre au Musée d'Orsay où est présentée une excellente exposition de Daumier dont je ne doute pas qu'il ait caricaturé les marchands de biens. Entre Balzac et Daumier, on pourrait faire une exposition Le Bouillonnec ! (Rires.)

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Je n'ai pas le talent de Daumier !

M. Christian Decocq, rapporteur. Vous avez un certain talent pour stigmatiser cette profession.

C'est néanmoins un métier utile. Les marchands de biens contribuent en effet à la rénovation et à l'entretien du parc immobilier, et leur rémunération, même si l'on peut en discuter le montant, est la contrepartie des risques qu'ils prennent. Un trop fort encadrement du métier...

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Il n'y en a pas !

M. Christian Decocq, rapporteur. J'attire votre attention sur la fragilité de l'écosystème du logement et sur la nécessité que les changements que nous y apportons n'entraînent pas d'effets pervers. Or un trop fort encadrement de cette profession reviendrait à la supprimer. Mais que se passerait-il si les marchands de biens disparaissaient ? Il y aurait, d'une part, le risque que moins de biens soient mis sur le marché et, d'autre part, cette profession se transformerait. Les marchands de biens disparaîtraient sous une forme et réapparaîtraient sous celle de « commercialisateurs ». Vous n'auriez rien gagné : chassés par la porte, les marchands de biens reviendraient par la fenêtre.

La commission est donc défavorable aux amendements n^os 14, 6 et 2, ainsi qu'à tous ceux qui stigmatiseraient les marchands de biens.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Défavorable.

Ainsi que je l'ai souligné mardi dernier à l'issue de la discussion générale, une consultation de la profession est indispensable, dont les conclusions seront prises en compte dans la loi Habitat pour tous.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Je reconnais faire preuve de naïveté dans cette affaire, mais j'essaierai d'être un bon élève en ce qui concerne les effets pervers.

L'amendement n° 14 vise à ce que le marchand de biens ne puisse procéder à une vente en bloc que s'il est bailleur depuis plus de six ans.

L'amendement n° 6 propose que si un logement est vendu occupé, le nouveau bailleur ne puisse invoquer à son profit le congé donné par le vendeur.

Quant à l'amendement n° 2, il porte de deux à quatre mois les délais offerts au locataire en cas de congé pour vente.

Nous ne proposons donc pas de supprimer les marchands de biens, mais de légiférer pour structurer une profession qui ne l'est pas. J'ai pris acte de la déclaration de Mme Vautrin. J'ai compris, madame la ministre, que vous n'étiez pas encore fixée sur ce qu'il fallait faire, mais que vous souhaitiez ouvrir cet important chantier.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Tout à fait !

Mme la présidente. La parole est à Mme Martine Aurillac.

Mme Martine Aurillac. La problématique exposée par M. Le Bouillonnec est bien réelle. Mais réglementer une profession à la va-vite, en une matinée, me paraît dangereux. En agissant trop rapidement, nous limiterions forcément les critères et laisserions passer certaines choses à travers les mailles du filet.

Cela étant, il y a urgence, car il s'agit d'enrayer un phénomène qui prend trop d'ampleur. Mme la ministre a raison : la concertation avec les professionnels est indispensable.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean Tiberi.

M. Jean Tiberi. Certes, je ne voterai pas ces amendements, mais je suis sensible aux observations qui ont été formulées.

Les marchands de biens sont, dans leur immense majorité, des gens de grande qualité, mais je reconnais qu'il y a un problème, et vous avez raison, mon cher collègue, d'insister sur ce point. Je me réjouis de la réponse de Mme la ministre, car, dans l'intérêt de la profession comme dans celui des locataires et des propriétaires, il faut organiser une concertation approfondie sur les modes de fonctionnement. Il y a eu trop de critiques, portées, certes à l'encontre d'une minorité, mais qui jettent le trouble, alors que l'immense majorité des intéressés se comporte bien.

Mme la présidente. La parole est à Mme Annick Lepetit.

Mme Annick Lepetit. Madame Aurillac, quand vous indiquez que nous voulons réglementer cette profession à la va-vite, je ne peux rester sans réagir. Comme je l'ai rappelé mardi matin lors de la discussion générale, cette question n'est pas nouvelle, même si certains de vos collègues pensent que nous avons déposé une proposition de loi sur ce sujet uniquement parce qu'il faisait les titres de la presse et que certains « people » étaient concernés. (Protestations sur les bancs du groupe de l'Union pour un mouvement populaire.) Il est honteux de formuler de telles assertions, et je profite de l'occasion pour le souligner.

L'année dernière, nous avons déjà parlé des marchands de biens, de vente à la découpe et de spéculation forcenée, et nous en avons reparlé lors de l'examen du projet de loi sur la cohésion sociale. Votre prédécesseur avait alors déclaré que nous ne pouvions légiférer sur une profession sans l'avoir rencontrée, ce qui est tout à fait légitime. Néanmoins cela n'a toujours pas eu lieu. Il me semble pourtant que, malgré la charge de travail du Gouvernement, vous avez, vous ou votre prédécesseur, ou encore les députés en charge de cette question, voire la commission des lois, largement eu le temps de consulter cette profession.

Je prends donc acte que nous débattrons à nouveau de cette question à l'occasion de l'examen du projet de loi Habitat pour tous dont j'espère qu'il nous sera présenté avant la fin de l'année. J'entends vos engagements, mais je prends date.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 14.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 6.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 2.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. La parole est à Mme Martine Billard, pour soutenir l'amendement n° 33.

Mme Martine Billard. Cet amendement vise à modifier la rédaction de l'article 3 dont l'interprétation pourrait conduire au non-respect du dispositif législatif. En effet, la Cour de cassation a, le 5 mai 2004, rendu un arrêt selon lequel la moindre irrégularité dans l'ensemble du bloc législatif, mais aussi conventionnel, lors d'opérations de vente à la découpe, pouvait entraîner la nullité des congés pour vente décidés par les intermédiaires à l'encontre des locataires.

À l'inverse, dans le nouvel accord collectif de mars 2005, les cas de nullité sont maintenant strictement limités à des points particuliers. la nouvelle rédaction proposée par l'article 3 peut remettre en cause la décision rendue par la Cour de cassation et limiter les cas de nullité, ce qui serait un recul. C'est pourquoi mon amendement vise à rétablir une rédaction conforme à l'arrêt de la Cour de cassation.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Christian Decocq, rapporteur. Défavorable.

La rédaction proposée par l'article 3, que je préfère pour ma part, répond déjà à votre préoccupation, madame Billard. Je m'expliquerai plus longuement lorsque nous examinerons l'amendement n° 9 de Jean-Yves Le Bouillonnec.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Défavorable.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 33.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec, pour défendre l'amendement n° 9.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Cet amendement vise à supprimer le mot « obligatoires » dans le dernier alinéa de l'article 3 qui sanctionne par la nullité des congés le non-respect des prescriptions obligatoires de l'accord. Si l'on ne supprime pas cette mention, les infractions du vendeur aux règles d'information du locataire ne pourront être sanctionnées de nullité.

Je peux même étendre la réflexion en m'interrogeant sur les dispositions obligatoires de l'accord, qui sont inexistantes.

M. Christian Decocq, rapporteur. Non !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Le terme n'est pas utilisé dans la rédaction de l'accord. Il ne prévoit qu'une sanction, celle de la nullité du congé, en cas de non-respect de telle ou telle disposition de l'accord. On peut donc considérer que celles-ci sont obligatoires. Toutefois si le non-respect de ces dispositions entraîne la nullité du congé, le non-respect des règles d'information préalable du locataire prévues par l'accord ne sera pas sanctionné de nullité. C'est une aberration.

Nous proposons donc de supprimer la mention « obligatoires » et, dans le cadre de la future extension de l'accord collectif, dont nous regrettons au passage les modalités, de faire en sorte que le non-respect de l'un quelconque des éléments de l'accord sanctionne le congé de nullité.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission ?

M. Christian Decocq, rapporteur. Elle est très défavorable à cette suppression. Pourtant, nous recherchons le même but, Mme Billard, M. Le Bouillonnec et moi-même.

Cher collègue, il existe évidemment des dispositions à caractère obligatoire, et je vais tenter de vous en convaincre. À cet égard, permettez-moi de vous indiquer que l'interprétation qui a été faite de l'arrêt du 5 mai 2004 de la Cour de cassation est un peu douteuse. Selon ce dernier, en effet : « La bailleresse n'avait pas respecté les dispositions obligatoires résultant de l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999. » Il est donc bien envisagé que la sanction porte sur le non-respect des dispositions obligatoires, et non de toutes les dispositions.

Or qu'est-ce qu'une disposition obligatoire ? Voilà un beau sujet de débat ! C'est, par définition, une disposition qui n'est pas facultative. Faites l'exercice de relever, dans le texte, toutes les dispositions dans lesquelles est utilisé le verbe « devoir »...

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. C'est exactement ça !

M. Christian Decocq, rapporteur. ...ou rédigées au présent de l'indicatif : elles sont obligatoires. En revanche, ne sont pas concernées par l'article 3 les dispositions ayant un caractère facultatif, celles pour lesquelles on a recours au verbe « pouvoir ».

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. L'explication est lumineuse !

M. Christian Decocq, rapporteur. Comment voulez-vous, en effet, sanctionner une disposition facultative ? Je vous renvoie, à titre d'exemple, au paragraphe 3.3 de l'accord collectif du 16 mars.

Je pense que nous sommes d'accord sur le fond, et je sais que vous êtes de bonne foi. Néanmoins votre amendement va à l'encontre de vos intentions.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Le Gouvernement partage totalement l'avis du rapporteur, notamment au sujet de la distinction entre ce qui obligatoire ou facultatif. Il est donc défavorable à l'amendement.

Mme la présidente. Je mets aux voix l'amendement n° 9.

(L'amendement n'est pas adopté.)

Mme la présidente. Je suis saisie de deux amendements, n^os 34 rectifié et 3, pouvant être soumis à une discussion commune.

La parole est à Mme Martine Billard, pour soutenir l'amendement n° 34 rectifié.

Mme Martine Billard. Cet amendement vise à inscrire dans la loi, en les modifiant, les dispositions protectrices proposées dans l'accord collectif.

Aujourd'hui, l'accord protège les locataires âgés d'au moins soixante-dix ans lorsque leurs ressources sont supérieures au plafond PLI et qu'elles ne sont pas redevables de l'ISF. C'est une bonne chose, mais l'âge de la retraite est de soixante-cinq ans. En outre, le locataire d'une compagnie d'assurance, de la Caisse des dépôts ou de la Banque de France - car cette institution est également concernée -, ne pouvant pas imaginer qu'il serait, un jour, contraint d'acheter son appartement, n'a généralement pas mis de côté l'argent nécessaire pour le faire. Parvenu à la retraite, et confronté à un congé pour vente, s'il a moins de soixante-dix ans, et pour peu qu'il connaisse des problèmes de santé, il n'aura strictement aucune chance d'obtenir un emprunt. En effet, celui-ci, je le rappelle, est conditionné à la souscription d'une assurance, ce qui exige de répondre à un questionnaire de santé très précis.

Ainsi, nombre de locataires, ayant un certain âge et dépourvus d'autres revenus que leur retraite, vont se retrouver dans l'impossibilité de racheter leur appartement. Ils devront donc trouver une autre location, ce qui ne sera, là non plus, pas sans difficultés.

Peut-être l'ignorez-vous, mais les bailleurs privés, aujourd'hui, demandent aux locataires que quelqu'un se porte caution pour eux, même s'ils ont soixante-cinq ans. Si vous ajoutez ce fait à l'exigence de revenus équivalent à au moins quatre fois le montant du loyer, vous comprenez à quel point les personnes dans cette situation vont se retrouver fragilisées.

L'amendement n° 34 rectifié propose donc de les protéger dès l'âge de la retraite, soit soixante-cinq ans, lorsqu'elles justifient d'un revenu supérieur à 100 % du plafond de ressources PLI, conformément au dernier accord. Il vise en outre à protéger les personnes fragiles, c'est-à-dire présentant un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. Accepter cet amendement représenterait un geste important.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec, pour défendre l'amendement n° 3.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Pour compléter l'intervention de Mme Billard, je veux rappeller que notre amendement étend également le champ de la protection à « tout locataire placé dans une situation de difficulté grave dûment justifiée telle qu'un état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, un handicap physique ou une dépendance psychologique établie. »

Nous avons jugé ces précisions nécessaires parce que l'accord du 16 mars ne fait référence qu'à une infirmité entraînant au moins 80 % d'incapacité permanente. Il s'agit d'une définition quasi juridique qui n'exprime pas la réalité des difficultés que peuvent éprouver certaines personnes. Comme l'a souligné très justement Mme Billard, ces gens sont dans l'incapacité d'acheter, faute notamment de pouvoir recourir à l'emprunt. Ils seront donc les plus vulnérables au moment du processus de relogement.

Les amendements n^os 3 et 34 rectifié vont donc au-delà de l'accord du 16 mars. Notre assemblée se contentera-t-elle des trois paliers institués par celui-ci, ou cherchera-t-elle à résoudre la situation des personnes fragiles ? L'accord ne règle pas, en effet, la situation d'une part importante des locataires. Or je ne doute pas de votre intention de protéger ces derniers.

Mme la présidente. Quel est l'avis de la commission sur ces deux amendements ?

M. Christian Decocq, rapporteur. L'amendement présenté par Mme Billard appelle deux observations.

La première concerne l'âge. Je ne me risquerai pas à des considérations sur le dynamisme ou la fragilité des personnes âgées de soixante-cinq ans ou plus - personnellement, il me reste encore quatre ans avant d'être concerné - mais je rappelle que l'âge s'apprécie en fin de bail. Ainsi, vous pouvez être déjà protégé à soixante-cinq ans, compte tenu de la durée de bail restant à courir.

Mme Martine Billard. Cela dépend de cette durée !

M. Christian Decocq, rapporteur. Il y a un aspect aléatoire, j'en conviens.

Deuxièmement, la protection liée au plafond de revenus figure déjà dans l'accord.

Je comprends votre objectif, mais, de mon point de vue, la modification d'un élément par voie législative rendrait plus compliquée une nouvelle négociation au sein de la commission de concertation afin de parvenir à un accord collectif plus favorable. Il ne me paraît ni prudent ni conforme à l'intérêt des locataires de « dépiauter » l'accord collectif et d'en introduire des éléments dans la loi.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Absolument !

M. Christian Decocq, rapporteur. Ce n'est qu'en apparence qu'ils acquerraient ainsi une plus grande force ; en réalité, une telle démarche entraînerait des difficultés dans l'avenir.

S'agissant maintenant de l'amendement présenté par M. Le Bouillonnec, il me semble dangereux de sédimenter les protections, d'ajouter les protections aux protections. Cela présente un risque d'effet pervers, celui de surprotéger une catégorie de locataires installés au détriment d'autres, en rendant, par répercussion, le reste du marché locatif beaucoup plus tendu, avec pour conséquence des exigences multipliées de la part des propriétaires.

Je suis donc défavorable aux deux amendements.

Mme la présidente. Quel est l'avis du Gouvernement ?

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Je le rappelle, l'accord doit être appréhendé dans sa globalité. En outre, l'amendement que nous venons d'adopter apporte une nouvelle protection à l'ensemble des locataires concernés en offrant un délai supplémentaire de deux ans. Ce sont des éléments de nature à répondre à l'inquiétude légitime des locataires et à leur offrir un accompagnement, le tout en respectant la volonté d'équilibre qui a constitué le fil rouge de la discussion de ce texte. Le Gouvernement est donc défavorable à ces deux amendements.

Mme la présidente. La parole est à Mme Martine Billard.

Mme Martine Billard. Vous affirmez qu'il est moins avantageux d'inscrire dans la loi des protections qui peuvent être améliorées par de futures négociations. Cependant j'observe que l'accord de 1998 établissait la limite d'âge à soixante-quinze ans et que celui de 2005 l'a ramené à soixante-dix ans. Si nous inscrivons un seuil de soixante-cinq ans dans la loi, je ne pense pas qu'il faille s'attendre à ce qu'un futur accord l'abaisse à soixante ans.

M. Christian Decocq, rapporteur. Qui sait ?

Mme Martine Billard. La loi restera donc plus favorable en tout état de cause.

Par ailleurs, il faut savoir répondre à des situations de crise. La loi de 1948, comme je l'ai déjà rappelé, était elle-même une façon de réagir à une situation semblable. Il est de notre responsabilité de répondre à la crise du logement que nous connaissons aujourd'hui. J'espère bien voir la situation de ce secteur s'améliorer en France d'ici quelques années, afin que certaines personnes ne soient plus contraintes de vivre dans une voiture ou de monter une tente au milieu des bois pour pouvoir se loger, alors même qu'elles ont un emploi. En attendant, nous devons trouver des solutions.

Le bilan de cette discussion, c'est que l'amendement de Mme Aurillac constitue la seule avancée. Ce n'est pas cela qui pourra nous convaincre de voter pour une proposition de loi qui reste à des années lumière de ce dont les locataires avaient besoin. Quelques personnes supplémentaires pourront sans doute acquérir leur logement, mais c'est tout. Vous n'avez pas pris en compte la nécessité de conserver un secteur locatif en veillant à ce que les locataires concernés puissent rester dans les lieux. C'est pourquoi je peux vous annoncer d'ores et déjà - puisque nous ne pourrons pas, faute d'appartenir à un groupe, faire une explication de vote - qu'au nom des députés verts, je ne voterai pas cette proposition de loi.

Mme la présidente. La parole est à M. Jean-Yves Le Bouillonnec.

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. Mme Billard a raison : votre texte reste restrictif en matière de protection des locataires. Il est même clair que vous ne voulez pas les protéger.

Que va-t-il arriver aux locataires concernés ? En application de l'accord du 16 mars, une locataire âgée et en situation de handicap, par exemple, pourra se présenter devant le tribunal pour réclamer la nullité du congé. Néanmoins si elle affirme en appui de sa demande qu'elle est victime d'une infirmité entraînant 70 % d'incapacité permanente, le juge ne pourra que la débouter. Telle sera la conséquence de cette proposition de loi !

C'est d'ailleurs l'inconvénient de la voie conventionnelle. Nous savons bien, en tant que législateurs, comment une loi sera appliquée. Mais, dans l'accord collectif, on a choisi un seuil de 80 % d'invalidité. Cela signifie qu'une personne invalide à 70 % ne pourra pas bénéficier du renouvellement de son bail. Aucun d'entre vous, j'en suis persuadé, ne trouverait pourtant injuste qu'elle en bénéficie également. Je ne doute pas de votre bonne foi ! Or de tels cas ne se règlent pas grâce à la bonne volonté du propriétaire, mais devant le juge, qui dira : « Je suis désolé, madame. Certes vous avez eu du mal à vous traîner jusqu'à moi avec vos béquilles (Protestations sur les bancs du groupe de l'Union pour un mouvement populaire), mais votre incapacité n'atteignant pas 80 %, je ne peux pas ordonner le renouvellement du bail.

M. Christian Decocq, rapporteur. On est en plein Zola !

M. Jean-Yves Le Bouillonnec. C'est la réalité ! Le juge saisi d'une demande d'annulation du congé sera contraint de la refuser si le demandeur ne justifie pas d'une incapacité de 80 % ! (Exclamations sur les bancs du groupe de l'Union pour un mouvement populaire.) Ce n'est peut-être pas ce que vous recherchez, mais c'est bien ce que vous validez.

Je rappelle que les conditions d'application des articles 18 et 19 de la loi de 1948 concernant les droits de reprise ont permis, en raison de l'imprécision des critères retenus, l'évacuation de certaines personnes. N'est-il pas légitime, aujourd'hui, d'abaisser certains seuils fixés par l'accord ?

Mme la présidente. La parole est à Mme la ministre.

Mme la ministre déléguée à la cohésion sociale et à la parité. Je vais ajouter une observation : nous devons examiner les différents éléments dans leur globalité.

Ainsi, madame